Use o simulador de IMT e IS para descobrir quanto vai pagar de impostos na compra de casa. Saiba como...
- Publicado em: 28/05/2026
- Atualizado em: 28/05/2026
- Redator: Raquel Esteves
- Revisor: Pedro Leite
O que são mais-valias imobiliárias?
As mais-valias imobiliárias correspondem ao lucro obtido quando se vende um imóvel por um valor superior ao valor pelo qual foi adquirido.
Em termos simples:
Mais-valia = preço de venda – preço de compra (ajustado com despesas elegíveis)
Este valor pode estar sujeito a tributação em IRS, dependendo da situação do contribuinte e do tipo de imóvel.
Como calcular as mais-valias na venda de casa?
O cálculo das mais-valias considera vários elementos:
- Valor de compra do imóvel
- Valor de venda
- Despesas com aquisição (IMT, escritura, registos)
- Despesas com valorização (obras comprovadas)
- Ano de aquisição e coeficientes de desvalorização da moeda
- Encargos com venda (comissões imobiliárias)
Fórmula simplificada:
Mais-valia = Valor de venda – (Valor de aquisição + encargos + obras)
Depois, apenas 50% da mais-valia é tributada em IRS para particulares residentes em Portugal.
Qual a percentagem a pagar das mais-valias?
Em Portugal, não existe uma taxa fixa única sobre as mais-valias imobiliárias.
O valor tributado (50% da mais-valia) é somado ao restante rendimento do contribuinte e sujeito às taxas progressivas de IRS, que podem ir aproximadamente de 13% a 48% (dependendo do escalão).
Ou seja:
- Só 50% da mais-valia é considerada rendimento
- Depois aplica-se a taxa de IRS correspondente ao rendimento global
Quem tem de pagar mais-valias?
Regra geral, pagam IRS sobre mais-valias:
- Pessoas singulares que vendem imóveis com lucro
- Imóveis não destinados a habitação própria permanente
- Situações sem reinvestimento elegível
Quem está isento de pagar mais-valias?
Pode existir isenção total ou parcial de IRS sobre mais-valias nos seguintes casos:
- Reinvestimento em habitação própria permanente
Existe isenção quando o valor da venda é reinvestido na compra, construção ou melhoria de outra habitação própria permanente.
Condições principais:
- Reinvestimento no prazo legal (normalmente 36 meses)
- Novo imóvel destinado a habitação própria permanente
- Reformados ou maiores de 65 anos
Podem beneficiar de isenção se o valor da venda for aplicado num produto financeiro específico (ex: PPR ou renda vitalícia).
- Venda de habitação com isenção parcial
Em alguns casos, apenas parte da mais-valia é tributada, dependendo do reinvestimento realizado.
Mais-valias em imóveis herdados
As mais-valias em heranças são calculadas com base no valor atribuído ao imóvel na herança (e não no valor histórico de compra).
Isto significa que:
- O “preço de aquisição” passa a ser o valor patrimonial ou valor declarado na herança
- A diferença até ao preço de venda pode gerar tributação
Mais-valias em imóveis herdados: há isenção?
Não existe isenção automática.
No entanto, pode haver redução ou não tributação se:
- O imóvel for habitação própria permanente
- Existir reinvestimento elegível
- Ou se o cálculo não gerar ganho tributável relevante
Mais-valias imobiliárias: despesas que podem reduzir o imposto
Algumas despesas podem ser deduzidas no cálculo:
- IMT pago na compra
- Imposto de selo
- Escritura e registos
- Comissões imobiliárias
- Obras de valorização (com fatura)
Quando se paga IRS sobre mais-valias?
As mais-valias são declaradas no IRS do ano seguinte à venda do imóvel.
Exemplo: Venda em 2025 → declaração em 2026
Mais-valias isentas: resumo rápido
Podem não pagar imposto (total ou parcialmente) se:
- Houver reinvestimento em habitação própria permanente
- For cumprida a lei do reinvestimento
- Existirem condições específicas para reformados
- Não houver lucro tributável após cálculo final
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Em Portugal, 50% da mais-valia é tributada em IRS e somada aos restantes rendimentos, sendo aplicada a taxa de IRS correspondente ao escalão do contribuinte.
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