IVA na reabilitação: por que não há restituição

O regime de restituição parcial do IVA na construção foi criado pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, que prevê a devolução da diferença entre o IVA pago à taxa normal de 23% e o valor que resultaria da aplicação da taxa reduzida de 6%, nas empreitadas destinadas a habitação própria e permanente.

O problema é que este mesmo diploma também prevê a aplicação direta da taxa de 6% às obras de reabilitação, o que gerou confusão entre dois benefícios distintos. O ofício-circulado da AT vem clarificar que ter direito à taxa reduzida de 6% não é o mesmo que ter direito à restituição do imposto: são regimes diferentes, com âmbitos de aplicação diferentes.

Segundo a AT, ficam excluídas do regime de restituição todas as empreitadas de reabilitação ou remodelação, definidas como qualquer intervenção que incida sobre um imóvel previamente edificado e que não seja acompanhada de demolição total.

Na prática, isto significa que:

• Não tem direito à restituição: renovar, ampliar ou remodelar uma casa já existente, mesmo que se destine a habitação própria e permanente.
• Tem direito à restituição: demolir integralmente um imóvel existente e construir de raiz uma nova habitação no mesmo terreno, desde que cumpridos os restantes requisitos legais.

Exemplo prático da AT:

A própria Autoridade Tributária ilustra a diferença com um caso concreto: um contribuinte compra um imóvel degradado por 60 mil euros, gasta 15 mil euros a demoli-lo e investe 400 mil euros na construção de uma nova moradia. Como houve demolição integral, os custos dessa demolição entram no cálculo do limite de acesso ao benefício, e a nova construção pode beneficiar da restituição parcial do IVA.

Além da distinção entre reabilitação e construção nova, o ofício-circulado esclarece outras situações que ficam fora do reembolso:

• Compra isolada de materiais de construção: mesmo que sejam depois incorporados na obra pelo empreiteiro, a aquisição direta de materiais pelo proprietário não dá direito a restituição.
• Bens ou serviços fora do contrato de empreitada: só o IVA suportado nos serviços de empreitada em si é elegível.

Mas atenção: estas despesas continuam a contar para o limite de valor

Apesar de não gerarem direito a reembolso, estas despesas materiais comprados diretamente, equipamentos fixos ou outros elementos incorporados de forma permanente no imóvel, continuam a ser somadas no cálculo do custo total da construção, que serve para verificar se o imóvel respeita o limite máximo de acesso ao regime (o chamado “preço moderado”). O mesmo se aplica a todos os contratos de empreitada, independentemente da taxa de IVA aplicada pelo empreiteiro.

O regime está reservado a pessoas singulares que não atuem no âmbito de uma atividade empresarial ou profissional e que construam um imóvel para sua habitação própria e permanente, comprovada através do domicílio fiscal.

O imóvel tem ainda de respeitar o limite de “preço moderado”: o valor de referência, calculado com base no valor patrimonial tributário (VPT) ou, se inferior, no valor de aquisição do terreno somado aos custos de construção sem IVA, não pode ultrapassar os 660.982 euros.

Algumas regras específicas a reter:

• Se o terreno foi adquirido por doação, conta o valor usado para liquidar o Imposto do Selo.
• Em caso de demolição integral, somam-se ao valor de aquisição os custos de demolição e remoção de entulhos.
• Impostos como o IMT ou o Imposto do Selo pagos na compra do terreno não entram neste cálculo.

Receber a restituição do IVA implica também compromissos a cumprir depois da obra:

• A habitação tem de passar a ser residência própria e permanente no prazo de 6 meses após a emissão da documentação de início de utilização.
• Essa afetação tem de manter-se durante, pelo menos, 12 meses.

Se o imóvel for colocado em arrendamento antes deste prazo, ou deixar de cumprir qualquer outro requisito, a AT pode exigir a devolução do benefício nos quatro anos seguintes, com juros compensatórios.

Exemplo de incumprimento:

A AT dá também um exemplo deste cenário: um proprietário recebe o reembolso, mas decide arrendar o imóvel antes de completar os 12 meses de uso como habitação própria. Nesse caso, o Fisco procede à liquidação adicional do valor restituído, acrescido de juros.

O pedido só pode ser feito por via eletrónica, através da aplicação “Restituições Outros Regimes IVA”, disponível no Portal das Finanças. O contribuinte tem 12 meses após a emissão da documentação de início de utilização do imóvel para submeter o requerimento.

Há uma regra transitória importante: para imóveis cuja documentação de utilização foi emitida no primeiro semestre de 2026, os pedidos só podem começar a ser submetidos a partir de 1 de outubro de 2026, é a partir dessa data que começa a contar o prazo de 12 meses.

O processo deve incluir, entre outros documentos:

• Contratos de empreitada celebrados por escrito
• Título de utilização do imóvel
• Comprovativos do valor do terreno
• Identificação dos coproprietários, quando existam
• Todas as faturas relativas aos custos de construção, incluindo despesas não elegíveis para restituição mas relevantes para o cálculo do limite de “preço moderado”

O valor a devolver corresponde à diferença entre o IVA pago a 23% e o que seria devido à taxa de 6%. O pagamento é feito por transferência bancária, no prazo máximo de 150 dias após a apresentação de um pedido devidamente instruído.

Se está a planear uma obra em casa própria, a distinção é simples de reter: reabilitar ou remodelar um imóvel existente não dá direito à restituição do IVA, mesmo com taxa reduzida aplicável; só a construção nova, de raiz ou após demolição integral, pode beneficiar do reembolso, e ainda assim sujeita a limites de valor e a obrigações de utilização da casa durante pelo menos 12 meses. Antes de avançar com o projeto ou submeter o pedido, vale a pena confirmar a situação concreta com um contabilista ou diretamente junto do Portal das Finanças.