Isenção de mais-valias: os erros que fazem o fisco recusar o benefício

O artigo 10.º, n.º 5, do Código do IRS exclui de tributação as mais-valias obtidas com a venda da habitação própria e permanente, desde que o valor de realização (deduzido da amortização de eventual crédito) seja reinvestido noutro imóvel com o mesmo destino, dentro de um prazo que vai dos 24 meses antes aos 36 meses depois da venda. Até aqui, tudo bastante conhecido. O problema está nos detalhes e é aí que a AT tem vindo a fechar portas.

Em julho de 2026, a AT esclareceu que a compra de um imóvel classificado como “ruína” não pode ser considerada reinvestimento, mesmo que a intenção declarada seja recuperá-lo e transformá-lo em habitação própria e permanente. O argumento da administração fiscal é simples: no momento da aquisição, uma ruína não tem capacidade para ser habitação nem domicílio fiscal de ninguém. Isto significa que, para efeitos de isenção, apenas o valor investido depois, nas obras de reconstrução, poderá eventualmente ser considerado, e não o preço pago pela ruína em si.

Na prática: quem planeia comprar uma casa degradada com o dinheiro da venda deve contar com tributação sobre a parte correspondente à aquisição, e procurar aconselhamento sobre como estruturar as obras para não perder todo o benefício.

Outro caso recente: um contribuinte que regressou a Portugal, voltou a habitar a sua casa, mas decidiu arrendá-la pouco antes de a vender mantendo, no entanto, a morada fiscal associada ao imóvel. A AT recusou a isenção, esclarecendo que a lei exige que o imóvel tenha sido efetivamente a habitação própria e permanente nos 12 meses anteriores à venda. Ter lá a morada fiscal, sem lá viver de facto, não chega.

Na prática: se está a pensar arrendar a casa antes de a vender, saiba que isso pode, por si só, eliminar o direito à isenção, independentemente de onde mantenha o domicílio fiscal no papel.

Este ponto está diretamente ligado ao anterior, mas merece destaque próprio porque é um erro comum: muitos contribuintes assumem que, desde que a morada fiscal esteja atualizada junto das Finanças, cumprem automaticamente o requisito de “habitação própria e permanente”. Não é assim. A AT olha para a residência habitual real, onde a pessoa efetivamente vive, e não apenas para o registo administrativo.

Também recentemente, a AT recusou o benefício fiscal a um contribuinte que amortizou o crédito da sua habitação própria antes de vender uma casa herdada, esperando reinvestir esse valor. A regra é clara quanto à ordem e aos prazos: a amortização do empréstimo tem de ocorrer nos três meses seguintes à venda do imóvel, e não antes.

Desde 2026, entrou em vigor uma alteração relevante (Lei n.º 9-A/2026 e Decreto-Lei n.º 97/2026) que cria uma nova forma de isenção: quem vende um imóvel habitacional pode ficar excluído de tributação sobre as mais-valias se reinvestir o valor na compra de imóveis destinados ao arrendamento habitacional, desde que a renda não ultrapasse cerca de 2.300 euros mensais (2,5 vezes o salário mínimo de 2026). O reinvestimento pode ser dividido por mais do que um imóvel, e as regras aplicam-se retroativamente a vendas feitas desde 1 de janeiro de 2026.

Esta via é especialmente relevante para quem vende uma segunda habitação, uma casa herdada ou um imóvel de férias situações que, até agora, praticamente obrigavam ao pagamento de imposto.

O regime de isenção de mais-valias continua a existir, mas a AT tem vindo a fechar interpretações mais “flexíveis” que antes pareciam possíveis. Antes de vender e reinvestir, vale a pena confirmar cada requisito com atenção, habitação efetiva, prazos e ordem das operações, para não correr o risco de uma tributação inesperada.

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