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- Guia do SPREAD bancário de crédito habitação
Sabia que o SPREAD é um dos factores com mais influência nas suas mensalidades de crédito habitação
Efectuar um pedido de crédito habitação é sempre um grande passo na vida pessoal de cada um. Por isso, é importante que antes de tomar qualquer decisão, procure analisar todos os critérios que se encontram a ele adjacentes, como nomeadamente o spread de crédito habitação.
Por outro lado, se já tiver efectuado o pedido de crédito habitação, mas considera que o spread actual do seu crédito habitação poderia ser mais baixo, então pode ver dicas para baixar o spread do crédito já contratualizado.
Fique a saber o que é o SPREAD e quais as implicâncias que isto poderá ter num pedido de crédito habitação para comprar casa
Ao longo do presente post, ficará a saber qual o significado de spread e quais as implicâncias que o spread este poderá ter na escolha ou renegociação de um crédito habitação. Também serão apresentadas algumas soluções, relacionadas aos créditos, que poderá ter em conta, para efectuar o melhor negócio com o banco.
O que é o SPREAD?
Definição de SPREAD: segundo o glossário do Banco de Portugal o spread, apresenta-se como a “diferença entre os preços de oferta de venda e de compra de um determinado activo ou instrumento”. Pode ser também um conceito utilizado que se refere “ao acréscimo”em pontos percentuais do indexante, que os “bancos exigem quando concedem um financiamento com taxa variável”.
Em resumo:
- Numa definição simples, o spread bancário pode ser apresentado como o lucro ganho por um banco ao conceder um empréstimo.
Para saber mais, aceda ao site do Banco de Portugal.
A taxa de juro aplicada no cálculo do SPREAD
Para entender como funciona o spread, é importante perceber o papel da taxa de juro num empréstimo.
O que é a taxa de juro aplicada ao spread?
Um dos principais objectivos do banco, ao conceber empréstimos aos seus clientes é obter lucratividade com os últimos.
Para conseguir efectuar esses empréstimos, o banco terá que, numa primeira fase financiar-se junto de diversas fontes, como nomeadamente:
- Accionistas.
- Clientes: através de depósitos à ordem e depósitos a prazo.
- Pedindo dinheiro emprestado a outros bancos ou investidores.
Ao obter financiamento, junto de outras fontes, o banco estará a suportar um custo, o qual será passado para os seus clientes, em forma de taxa de juro.
Como é calculada a taxa de juro - aplicada no SPREAD?
A taxa de juro corresponde ao custo do empréstimo com a adição do valor do spread.
Taxa de juro = custo do dinheiro + SPREAD
Ao custo suportado acima, é ainda somada uma margem de lucro, a qual compensará o banco na concessão do empréstimo que está a assumir. O resultado será igual à taxa de juro que o cliente suporta neste empréstimo.
Como é definido o SPREAD dos créditos?
Existem vários factores que são decisivos para que um banco determine qual o spread a ser aplicado num empréstimo, como nomeadamente:
- Natureza da operação: o banco assume um risco sempre que efectua um empréstimo. Por isso, se este for considerado de natureza elevada, o spread aumentará.
- Por referência aos valores praticados no mercado: as taxas de spread que costumam ser usadas no mercado de créditos, variam de acordo com as instituições concorrentes, levando consequentemente a um aumento do seu valor.
- Avaliação do perfil e definição do risco de crédito do cliente: aqui serão avaliadas as principais características do cliente, como, por exemplo se o último já contratou previamente aqueles serviços e se obteve um comportamento exemplar a pagá-los. Este facto, poderá levar a que o cliente consiga um acordo favorável num próximo pedido de crédito.
- Capacidade de negociação do cliente ou do intermediário financeiro que o representa: É aqui que compensa estar informado sobre as alternativas existentes no mercado. Conhecer as ofertas de outras instituições financeiras é muito importante antes de proceder ao pedido de um empréstimo de crédito habitação ou renovação do último. Se precisar de ajuda, consulte uma intermediária financeira.
- Relação entre o valor do empréstimo e a avaliação do bem a dar como garantia.
- Contratação pelo cliente de produtos extra ao crédito: como seguros, cartões de crédito ou depósitos a prazo, os quais poderão ser assumidos como bonificações.
- Outras variáveis comerciais: como descontos comerciais ou relação do cliente com o banco.
É possível negociar o spread para um valor mais baixo, especialmente nos contractos de crédito habitação. Tenha em mente que mesmo em outros contractos de crédito, como o crédito pessoal, existe um spread implícito que tem em conta os determinantes acima referidos.
O SPREAD de Crédito Habitação
O spread de crédito habitação, apresenta-se como um elemento da taxa de juro que é definido individualmente por cada banco. No fundo, pode ser visto como a margem de lucratividade de uma instituição financeira.
Por norma, esta taxa é atribuída a um determinado cliente e varia de acordo com a avaliação de risco do mesmo baseando-se em diferentes factores, como nomeadamente:
- O historial de crédito.
- Os seus rendimentos.
- O montante do empréstimo que o cliente se encontra a solicitar.
- As garantias apresentadas pelos consumidores.
Veja a seguir, como poderá saber qual o spread do seu crédito habitação.
Como saber o SPREAD do meu crédito habitação?
Uma das primeiras questões que deverá colocar, antes de efectuar um pedido de alteração do SPREAD do seu crédito habitação, está em perceber qual é o seu SPREAD actual. Para isso, poderá consultar o contracto que efectuou com o banco, aquando a realização do empréstimo, no qual ficaram estabelecidas todas as condições.
- Caso o seu spread de crédito habitação seja acima de 1,5%, é recomendável que procure no mercado condições mais favoráveis.
Assim, mesmo que não consiga baixar o spread no banco que lhe efectuou o empréstimo, é possível que venha a encontrar outras soluções mais atraentes em instituições concorrentes. Por exemplo, se existem vários bancos que estão a oferecer spreads máximos na ordem dos 2%, significa que, em muitos casos, este poderá ser o pior cenário que encontrará no mercado.
Para reduzir este valor, basta que por exemplo, passe a pagar algumas despesas como água, luz ou gás em serviço de débito directo ou ter domiciliado o ordenado na sua conta.
Exemplo de um aumento do SPREAD de crédito habitação
Suponha a seguinte situação:
- Um cliente aderiu a vários produtos financeiros, como por exemplo, um cartão de crédito e domiciliação de ordenado, com o intuito de vir a se beneficiar de uma bonificação, ou seja, de um bónus no spread do crédito habitação, que já havia contraído. No entanto, a meio do contracto, o cliente acabou por anular os serviços.
Esta situação dá a possibilidade à instituição, se assim o pretender, de efectuar uma avaliação do SPREAD, aumentando-o. Com esta subida, o banco estará a ser, de um certo modo, compensado pela subscrição dos serviços que o cliente acabou por anular.
Contudo, apesar de serem várias as situações em que o banco poderá vir a aumentar o spread de crédito habitação, existem também algumas em que o banco não poderá ter esse comportamento.
Veja a seguir algumas situações em que o banco não poderá vir a aumentar a taxa de SPREAD de crédito habitação.
Situações em que o banco não poderá aumentar o SPREAD de crédito habitação
Tal como foi referido anteriormente, na maioria das vezes, o banco terá uma tendência a reduzir a taxa de spread do crédito habitação, ao invés de aumentar.
Algumas das situações em que o banco não poderá proceder a um aumento da sua taxa de spread de crédito habitação são:
- Em caso de arrendamento de casa.
- Em caso de falecimento, divórcio ou separação.
- Se no contracto não vier estabelecida a cláusula de alteração unilateral.
- Após um ano de perda da bonificação.
- Alteração de seguros de vida e multirrisco.
Exemplos de situações em que o banco não poderá aumentar o spread de crédito habitação
Veja a seguir um exemplo, o significado de cada uma das situações acima referidas.
No caso do arrendamento de uma casa
O casal João e Filipa (nomes fictícios) vivem na zona de Vila do Conde, no Porto. Devido a motivos profissionais, a Filipa teve que alterar a sua residência para os arredores de Lisboa. Como o João se encontra em teletrabalho, o casal acabou por alterar temporariamente a sua residência, para uma zona mais perto da empresa da Filipa, o que fez com que o primeiro acabasse por arrendar a casa que tinham em Vila do Conde.
Numa situação como esta, perante a distância assinalada e dada a necessidade de arrendarem a sua casa, o banco não poderá aumentar o spread do crédito à habitação.
O mesmo acontece se um dos titulares do crédito à habitação ficar desempregado e precisar, consequentemente de obter rendimento extra, por exemplo a arrendar a casa.
Em caso de divórcio, separação ou falecimento
Em caso de divórcio ou separação em união de facto, as condições de um crédito habitação, devem ser naturalmente revistas.
Neste tipo de cenários, podem ser apresentadas 3 alternativas possíveis:
- Venda da casa: em que o casal decida vender a casa, para que deste modo, consiga fazer face ao empréstimo.
- Fiquem ambos a pagar o crédito: em que a propriedade continuará a ser paga pelo casal, apesar de não se encontrarem juntos. Este tipo de situações ocorrem por exemplo, em caso de heranças.
- Desvinculação do crédito à habitação: em que um dos parceiros efectue a transferência dos valores correspondentes ao valor do empréstimo do outro.
Se a opção escolhida for a última conforme o artigo nº 28 A, alínea b), do Decreto-Lei nº 349/98, de 11 de Novembro, apresentado pelo Banco de Portugal (BP), a instituição financeira não poderá aumentar o spread bancário do empréstimo de crédito habitação, em duas situações específicas:
- Caso a taxa de esforço do agregado familiar do novo titular seja inferior a 55%.
- Se o titular tiver 2 ou mais dependentes e uma taxa de esforço inferior a 60%.
Se o contracto não tiver a cláusula de alteração unilateral
Existe uma regra que permite aos bancos mudarem as condições dos contractos de empréstimo, em resposta a variações no mercado, que justifiquem porventura estas alterações. Esta regra é designada por cláusula de alteração unilateral, a qual prevê mudanças quer:
- No spread bancário.
- Nas taxas de juro.
Neste ponto, é importante que esteja sempre atento às condições que forem previamente definidas no contracto, para que não se sinta enganado, caso surjam algumas alterações no valor do empréstimo.
Aumento do spread bancário após um ano por perda de bonificação
Se o João e a Filipa tiverem aderido a diversos serviços financeiros, com a finalidade de receberem uma redução no spread bancário, ou seja, uma bonificação, e posteriormente, o terem deixado de os subscrever, a instituição financeira poderá alterar esta taxa, desde que a aplique sem a bonificação.
Alteração dos seguros de vida e multirriscos
Por norma, um crédito à habitação obriga à contratação de dois tipos de seguros:
- De vida: o qual tem como objectivo proteger em caso de morte ou invalidez.
- Multirriscos: o qual se encontra destinado a proteger o imóvel contra danos no mesmo, ou no recheio do último, em virtude de incidentes e afins.
Estes produtos podem ser contratados numa seguradora, que não se encontre associada ao banco, no qual se efectuou o pedido de empréstimo. Por conseguinte, o banco não lhe poderá aumentar o empréstimo caso venha a tomar esta decisão.
Contudo, mais uma vez, é preciso ter atenção à bonificação no spread bancário:
- Se uma das condições para a redução desta taxa for a aquisição destes produtos numa seguradora associada ao próprio banco, então pode acontecer de o cliente perder essa vantagem, caso ocorra o cancelamento do serviço, o que levará, consequentemente, a um aumento do spread bancário.
Assim, salienta-se que é importante que esteja bem informado para poder comparar as diferentes alternativas. Caso não se sinta seguro com as suas opções, poderá procurar a ajuda junto de uma intermediária de crédito que possua experiência no assunto e que tenha boa reputação. Um empresa especializada poderá o ajudar a tomar decisões conscientes e escolher opções que melhor se enquadrem no seu perfil financeiro.
Posso negociar um SPREAD que esteja associado ao meu contracto?
Pode e deverá fazê-lo, caso o seu spread esteja acima do valor que se encontra a ser praticado pelo banco no momento em que estiver a pagar o seu empréstimo de crédito habitação. Este negócio deverá ser mais fácil quanto melhor for o seu relacionamento com o banco.
Uma das formas que o poderá ajudar a reduzir o spread, poderá passar, por exemplo pela contratação de produtos ou serviços adicionais. Contudo, é importante que perceba se os custos com esses produtos lhe irão compensar a longo prazo. Tendo em conta que, actualmente, a maior parte dos bancos se encontra a praticar um valor de spread abaixo dos 2%, se o seu for superior, está na altura ideal para iniciar a negociação.
Quais as consequências de uma revisão do SPREAD de crédito habitação?
O impacto da revisão de um contracto de crédito habitação, dependerá sempre das condições que tiver assinado e do montante financiado. Contudo, se nos seguirmos pelas taxas médias que se encontram identificadas pelo Banco de Portugal (BP) nas novas operações de financiamento, os níveis de poupança poderão ser significativos.
Veja a seguir um exemplo de alteração de sucesso de redução das prestações do spread de crédito habitação.
Exemplo de uma revisão do SPREAD de crédito habitação
Imagine-se que uma família comprou casa em 2015 nas seguintes condições:
- Taxa média: acima dos 3%.
- Valor do empréstimo: 150.000€.
- Prazo para pagamento do empréstimo: 30 anos.
- Valor da prestação: superior a 400€.
Com as taxas médias actuais, os juros rondam 1%, o que no final de contas implica em:
- Valor da prestação: 80€/mês.
Além disso, poderá ainda rever outras condições, como os seguros. Se tiver um crédito habitação com um spread acima dos 2% avalie todas as hipóteses que existirem no mercado.
Mesmo que, actualmente esteja confortável, com a prestação que se encontra a pagar ao banco, poderá sempre rever as condições e manter a prestação, reduzindo o número de anos de contracto.
Spreads em 2021: onde obter um crédito habitação em 2021?
São vários os sítios onde poderá proceder ao pedido de empréstimo de crédito habitação ou iniciar uma negociação com vistas à descida do seu spread.
No entanto, antes de efectuar qualquer pedido de empréstimo de crédito habitação ou à sua reavaliação, é importante que procure realizar uma análise cuidadosa de um conjunto de critérios, entre os quais se destaca o spread.
Se tiver com dificuldades em efectuar essa análise sozinho, poderá recorrer à ajuda de empresas especializadas, como é o caso da e-loan Soluções Financeiras.
A e-loan Soluções Financeiras apresenta-se no mercado como uma empresa de especialistas em crédito, que ao longo dos últimos 15 anos, já ajudou milhares de famílias portuguesas a organizarem as suas Finanças.
Se optar por efectuar um pedido de crédito habitação com a e-loan, estará a concordar com as seguintes vantagens:
- Obtenha o valor de spread mais baixo: tentaremos negociar a fim de conseguirmos o melhor negócio para si.
- Obtenha a melhor condição de crédito habitação: faremos de tudo para que obtenha a melhor proposta do mercado.
- Evite burocracias e baixe custos processuais: a avaliação do seu processo é simples, não precisando de recorrer à lei.
- Simplifique: a e-loan ajuar a encontrar a melhor solução de spread de crédito habitação para si, sem quaisquer custos associados.
E então, acha que o Crédito Habitação e-loan Soluções Financeiras pode ser a solução certa para si? Porque não experimenta efectuar uma simulação no nosso site? É gratuito e a resposta é a mais rápida do mercado.
Veja a seguir os passos que precisa de efectuar para realizar uma simulação de crédito habitação e-loan.
Crédito Habitação e-loan Soluções Financeiras
Para realizar uma simulação de crédito habitação, terá que passar pelas seguintes etapas.
- Insira todos os seus dados no simulador de crédito de habitação, localizado ao final desta página
- Envie-nos os documentos necessários para avaliarmos o processo
- Mapa de Responsabilidades do Banco de Portugal (BP).
- Cópia do Cartão de Cidadão.
- Cópia dos 3 últimos recibos de vencimento.
- Cópia da última declaração de IRS.
- Depois de preencher todos os campos, submeta o pedido de simulação de crédito habitação.
INTRODUÇÃO
O website e-loan é propriedade da Easyfinance, Lda com sede em Paço de Arcos, na Rua Armando Cortez, n 1, 5ºB, código postal: 2770-233, Paço de Arcos, matriculada na Conservatória do Registo Comercial de Lisboa, sob o número de matrícula e de Pessoa Coletiva 510 606 172. A Easyfinance, Lda exerce a acividade de intermediação de crédito e a atividade de serviços de consultoria. Encontra-se registada junto do Banco de Portugal, e está sob a sua supervisão, no Regime Jurídico dos Intermediários de Crédito Vinculado e de Serviços de Consultoria, sob o número 1398.
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