Tinha 0 euros de entrada e consegui crédito habitação a 100 por cento.
Com a ajuda do blog da e-loan, percebi que me enquadrava na garantia do Estado.
Por isso, ok, preciso de vos contar uma coisa.
Passei os últimos quatro meses no Idealista, tipo às tantas da noite, a ver casas que sabia que não podia comprar.
Quem nunca?
Eu guardava favoritos, fazia simulações, mandava links a mim própria.
Tinha uma pasta no telemóvel só com casas.
Era uma pessoa a sério com um problema.
E o problema nunca foi o ordenado.
O problema era sempre o mesmo.
Não tinha entrada nenhuma guardada.
Zero.
E eu achava mesmo que isso ia complicar tudo.
Só que um dia fui investigar a sério e apercebi-me de uma coisa que me deixou meio a rir, meio irritada.
O financiamento a 100 por cento já existe há algum tempo.
Não é novidade nenhuma.
Tu com certeza já ouviste falar.
Eu também já tinha ouvido falar.
Só que achava que era só conversa ou que era só para aquele tipo de pessoas que tinham o perfil exato.
Nunca fui ver como é que realmente funcionava.
Por isso, hoje, não te venho contar novidade nenhuma.
Venho sim explicar-te como é que funciona na prática, o que ninguém te conta e porque é que este é o ano para não adiares mais.
Fica até ao fim e descobre tudo.
Mas primeiro, deixa-me explicar-te porque é que normalmente é tão difícil.
Quando queres comprar uma casa para viver, o banco não te empresta o valor todo.
Por regra do Banco de Portugal, só financia até 90%.
Ou seja, numa casa de duzentos mil, tens de ter vinte mil de entrada.
Isto sem contar com as despesas à volta.
E foi exatamente aqui que eu encalhei durante meses.
Já o financiamento a 100 por cento é quando o banco te empresta o valor total da casa.
E sabes quanto é que tens de dar de entrada?
Zero.
Zero euros.
Não é regra geral, mas hoje há um caminho bem acessível para lá chegar, se te enquadrares num perfil específico.
Chama-se garantia do Estado, existe desde 2024 e já é bem popular.
No segundo trimestre de 2026, mais de metade dos créditos à habitação contratados por jovens até aos 35 anos já tinham a garantia do Estado.
Ou seja, isto já é uma coisa comum.
O que não é comum é as pessoas perceberem as regras e saberem como é que isto se trata.
É aqui que muita gente tropeça.
Funciona assim: se tens entre 18 e 35 anos e vais comprar a tua primeira casa própria e permanente, o Estado entra como fiador junto do banco, podendo cobrir até 15 % do valor da transação.
Voltando ao nosso exemplo, numa casa de duzentos mil euros, o Estado pode garantir até trinta mil.
Na prática, isto é o suficiente para o banco se sentir seguro e te financiar os 100 por cento sem exigir entrada.
E atenção, porque isto não é o Estado a oferecer-te dinheiro, é uma garantia.
Se um dia deixasses de conseguir pagar, o Estado pagava ao banco a parte que garantiu e passavas a dever esse valor ao Estado.
Não é um perdão de dívida, é um empurrão para entrares no mercado.
A garantia dura até dez anos, não tem comissões e vai diminuindo à medida que amortizas o crédito.
E não é só isso.
Também podes ficar isento do IMT e do imposto de selo na compra da casa.
E aqui confesso que nem sequer sabia como é que isto se calculava.
Só sabia que era um dinheirão antes da escritura.
Então, deixa-me poupar-te as pesquisas às tantas da noite.
O imposto de selo é fácil.
São 0,8 % do valor da casa.
Numa casa de duzentos mil euros, são mil e seiscentos.
O IMT é mais chatinho porque funciona por escalões.
Mas a conta é esta.
Pegas no valor da casa, multiplicas pela taxa do escalão onde ela cai e depois tiras uma coisa chamada parcela a abater, que vem na tabela das finanças.
Uma casa de 200.000€ para habitação própria cai no escalão dos 7 por cento.
Ora, deixa fazer as contas aqui.
7 % de 200.000 são 14.000 €.
Depois tiras a parcela a abater, que são uns dez mil quatrocentos e sessenta euros, e ficas mais ou menos com três mil quinhentos e quarenta euros de IMT.
Agora a parte boa.
Com os valores de 2026, se te enquadras, a isenção é total até cerca de 330000 €.
Ou seja, esses cinco mil euros ficam contigo.
Caso o valor da casa ultrapasse o valor limite, terás que pagar apenas a diferença.
Agora, atenção, porque há mais pormenores do que parece.
Primeiro, não é automático, tens que cumprir critérios.
Tens de ter entre dezoito e trinta e cinco anos.
E se comprares com mais alguém, todos os compradores têm de cumprir as condições e todos têm de ser titulares do crédito.
Não podes ser proprietário de outra casa.
Não podes ter dívidas às finanças ou à Segurança Social.
Nunca podes ter usado esta garantia antes.
E há um limite de rendimento anual do agregado que corresponde ao oitavo escalão do IRS.
Também há um teto para o valor da casa: quatrocentos e cinquenta mil euros.
Segundo, a casa tem de já estar construída.
O programa não cobre construção.
E como qualquer casa à venda em Portugal, tem de ter o certificado energético válido.
E aqui vai um pormenor que apanha muita gente.
O banco financia os 100 por cento do menor valor entre o preço de compra e a avaliação do banco.
Se pagares duzentos mil por uma casa e o banco avaliar em cento e noventa, os dez mil que faltam és tu que os pões.
Por isso, antes de te apaixonares por uma casa, pensa que o valor que o vendedor pede nem sempre é o valor que o banco reconhece.
Terceiro, e este é o pormenor que mais gente esquece.
Depois de comprares a casa, és obrigado a morar ali durante seis anos.
Se venderes antes disso ou mudares a finalidade, tipo arrendares, podes perder todos os benefícios e teres de devolver o que poupaste.
Há exceções, como mudares de emprego para muito longe, mas o princípio geral é esse.
Seis anos ali.
Portanto, não é uma casa para ver como é que corre ou para um investimento.
É a casa onde vais mesmo morar.
E quarto, a decisão final continua a ser do banco.
A garantia ajuda, mas o banco continua a avaliar o teu perfil, o teu rendimento e as tuas responsabilidades.
O próprio Banco de Portugal já deixou claro que ter a garantia não altera a análise de risco.
Ou seja, ter direito à garantia não significa ter o crédito aprovado.
E agora há também uma nova regra que convém conheceres.
A taxa de esforço máxima recomendada aos bancos desceu de cinquenta para quarenta e cinco por cento.
A taxa de esforço é a percentagem do teu rendimento mensal que é destinada ao pagamento de todo o tipo de créditos: o do carro, o da casa, o cartão, aquele crédito pessoal esquecido.
Mas agora há uma boa notícia para quem tem até trinta e cinco anos.
O prazo máximo passou a ser de quarenta anos, o que ajuda a baixar a prestação e a compensar um pouco.
Se calhar estás a pensar: “Ok, e eu?”
O que é que eu posso fazer já amanhã?
Verifica se cumpres os critérios da garantia pública.
Idade, primeira casa, rendimentos dentro do limite, sem dívidas ao fisco.
Depois faz as contas à tua taxa de esforço com todos os créditos incluídos.
O limite agora é quarenta e cinco, mas eu apontava para ficar de preferência abaixo dos trinta e cinco, porque quanto mais folga o banco vê, mais fácil é dele dizer que sim.
E se tiveres muitos créditos pequenos a pesar na prestação, vale a pena ver se compensa juntá-los antes de pedir o da casa.
Vai ao Banco de Portugal ver o teu mapa de responsabilidades de crédito.
Zero incumprimentos, mesmo aquele atraso ridículo de quarenta euros há três anos atrás, conta.
Contrato sem termo pode ajudar um bocadinho mais do que recibos verdes.
E digo-te uma coisa, começa já a juntar os papéis todos.
Últimos recibos de vencimento, declaração de IRS, extratos, documentos de identificação, tudo.
Quem chega ao banco com tudo pronto, ganha semanas num minuto.
E a última: não te candidates só a um banco, porque nem todos aderem ao protocolo da garantia pública e cada um decide de forma diferente.
Eu vi propostas com spreads diferentes, seguros com preços bastante diferentes e condições que mudavam de banco para banco.
Só quando pus tudo lado a lado é que percebi o quanto podia poupar.
E vou-vos já contar um final feliz.
Consegui!
Já tenho a minha casa, finalmente.
Lembro-me do dia em que a instituição financeira me ligou a dizer que estava aprovado.
Fiquei parada uns segundos a olhar para o telemóvel, nem queria acreditar.
Depois, liguei aos meus pais aos gritos.
Enquadrei-me na garantia pública e, mesmo assim, fui comparar vários bancos antes de fechar, porque as condições variavam bastante entre eles.
E o mais estranho disto tudo é que a casa que eu acabei por comprar nem era a que eu vi às três da manhã.
Portanto, sim, o financiamento a cem por cento é real, não é para toda a gente, tem regras, tem prazo e o banco continua a decidir.
Mas se te enquadras, é uma oportunidade que não deves deixar passar.
A diferença entre aproveitar ou não costuma estar em perceber bem as regras antes de avançar.
E já agora, tudo isto, perceber se te enquadras, comparar as propostas dos vários bancos, tratar da papelada, é exatamente o que a Loan faz por ti como intermediário de crédito.
E se já tens um crédito habitação que queres transferir para um banco com melhores condições, também ajudamos com isso.
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