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- Amortização do crédito habitação: vale a pena?
- Publicado em: 20/05/2024
- Atualizado em: 18/09/2025
- Redator: Francisca Silva
- Revisor: Pedro Leite
- Atualizado por: Raquel Esteves
Está a ponderar amortizar o seu crédito habitação?
Se tiver essa possibilidade, antecipar o pagamento de parte do empréstimo de crédito habitação pode ser uma decisão financeira acertada, especialmente no contexto atual de subida das taxas de juro. Ao amortizar o crédito habitação reduz não só o capital em dívida, como também o valor dos juros que terá de pagar até ao final do contrato.
Neste artigo explicamos tudo o que precisa de saber sobre a amortização antecipada do crédito habitação, incluindo vantagens, custos e situações em que pode ou não compensar.
O que é a amortização do crédito habitação?
A amortização do crédito habitação consiste no pagamento antecipado de parte (ou da totalidade) do capital em dívida. Pode ser feita de duas formas:
- Amortização parcial: paga apenas uma parte do empréstimo, reduzindo o capital em dívida e, consequentemente, os juros futuros.
- Amortização total: liquida o crédito habitação na sua totalidade, terminando o contrato com o banco.
1 - Tenho de pagar alguma comissão de reembolso antecipado?
Sim, a maioria dos bancos cobra uma comissão pela amortização antecipada do crédito habitação. De acordo com a lei, os limites são os seguintes:
- 0,5% do capital reembolsado: em empréstimos com taxa de juro variável.
- 2% do capital reembolsado: em crédito habitação com taxa fixa.
2 - Quanto posso amortizar no crédito habitação?
Não existe um limite definido, pode amortizar qualquer montante, desde que cumpra os valores mínimos definidos pelo banco. Quanto maior for o valor amortizado do crédito habitação, maior será a redução no capital em dívida e, consequentemente, na prestação mensal.
3 - Quais são as principais vantagens da amortização antecipada?
Amortizar o crédito habitação pode trazer benefícios imediatos e de longo prazo:
- Redução da prestação mensal: alivia o orçamento familiar de forma imediata.
- Menor custo total do crédito: poupa em juros ao longo de todo o contrato.
- Possível poupança no seguro de vida: ao reduzir o capital em dívida, pode renegociar o seguro associado ao crédito habitação.
4 - Quanto posso poupar ao amortizar o crédito?
Exemplo:
Se amortizar 15.000€ num crédito habitação com taxa variável, pode poupar mais de 750€ em juros ao longo de um ano, o que corresponde a uma redução média de cerca de 62€ na prestação mensal.
Este valor pode ser ainda mais significativo ao longo do contrato, dependendo do montante em dívida, da taxa de juro e do prazo restante.
5 - Devo usar o meu fundo de emergência para amortizar o crédito?
Não é aconselhável. Apesar da amortização antecipada do seu crédito habitação parecer uma decisão financeira vantajosa, deve garantir que mantém um fundo de emergência para situações inesperadas, como desemprego, problemas de saúde ou outras despesas imprevistas.
Amortizar o crédito não deve comprometer a sua segurança financeira. O ideal é equilibrar o pagamento antecipado da dívida com a manutenção de poupanças para emergências.
6 - Vale a pena renegociar o crédito habitação?
Desde 2023, os bancos são obrigados a renegociar os contratos de crédito habitação com taxa variável quando a taxa de esforço das famílias ultrapassa os 36%. Esta medida aplica-se a contratos até 300.000 € para habitação própria e permanente. Renegociar pode ser vantajoso, mas atenção a diferentes como o valor do seu spread ou a Euribor.
Dica: compare sempre a Taxa Anual Nominal (TAN) antes de aceitar novas condições. A TAN resulta da soma do spread com o indexante.
Amortização do crédito habitação: compensa ou não?
Amortizar o crédito habitação é uma estratégia que pode trazer poupanças relevantes, especialmente num cenário de juros elevados. Ainda assim, deve avaliar cuidadosamente:
- A sua situação financeira atual.
- A existência de poupanças suficientes para emergências.
- Se existem alternativas de investimento mais rentáveis.
Em muitos casos, a amortização parcial do crédito habitação é uma solução equilibrada: reduz os encargos mensais sem comprometer totalmente as suas poupanças.
Se, além do crédito habitação, tem outros empréstimos (pessoais, cartões de crédito, automóvel), pode ser mais vantajoso consolidar créditos. Assim, junta todas as dívidas numa só prestação, geralmente com taxa de juro mais baixa.
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