Nova lei do arrendamento 2026: o que muda para inquilinos e senhorios

A proposta foi aprovada na generalidade, mas ainda não é lei. Votaram a favor PSD, IL e CDS-PP; o Chega absteve-se; PS, Livre, PCP, PAN, JPP e BE votaram contra.

Trata-se de uma proposta de autorização legislativa. Na prática, o Parlamento autoriza o Governo a alterar, por decreto-lei, o Código Civil, o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), o Código de Processo Civil e o regime das obras em prédios arrendados.

Os próximos passos são estes:

1. Discussão na especialidade, onde serão negociadas as alterações acordadas com o Chega.
2. Votação final global no Parlamento.
3. Aprovação do decreto-lei pelo Governo.
4. Promulgação pelo Presidente da República e publicação em Diário da República.

Só depois da publicação as novas regras entram em vigor. Até lá, nenhum senhorio pode aplicar regras que ainda não existem, e nenhum inquilino perde os direitos que a lei atual lhe garante.

O objetivo declarado do Governo é reduzir o risco percebido pelos proprietários, para que coloquem mais casas no mercado. Estas são as principais mudanças propostas:

Nos contratos anteriores a 1990, há uma salvaguarda importante. Se o inquilino, ou um familiar que viva na casa há mais de 5 anos, tiver 65 ou mais anos ou uma incapacidade igual ou superior a 60%, a transição só acontece com o acordo do inquilino.

Nos contratos em curso, a atualização anual da renda mantém-se: aplica-se o que foi acordado entre as partes ou, na falta de acordo, o coeficiente legal.

A abstenção do Chega resultou de um acordo assinado por André Ventura e pelo líder parlamentar do PSD, Hugo Soares. O PSD comprometeu-se a introduzir quatro alterações na especialidade:

1. Limitar cauções e pagamentos antecipados, face à extensão proposta pelo Governo.
2. Proteger os idosos com contratos anteriores a 1990, sobretudo os mais carenciados, com um regime de compensação aos senhorios.
3. Reforçar a resposta social ao inquilino e o fundo de emergência habitacional.
4. Distinguir incumprimento abusivo de incapacidade real: despejo rápido para quem deixa de pagar de forma reiterada e propositada, tratamento diferente para quem não consegue pagar por causa de aumentos muito elevados da renda.

Isto significa que o texto final pode ser diferente da proposta inicial, sobretudo nas cauções. Vale a pena acompanhar a discussão nas próximas semanas.

A proposta também tem críticos. O PS acusa o Governo de pedir “um cheque em branco” ao Parlamento.

Para quem arrenda casa

• Entrada mais cara. Com até três cauções e mais rendas antecipadas, arrendar uma casa nova pode exigir mais dinheiro de uma só vez. Numa renda de 900 euros, três cauções somam 2.700 euros, antes da primeira renda.
• Menos margem para atrasos. Dois meses de rendas em falta podem bastar para iniciar o despejo, e o processo fica mais curto.
• Menos estabilidade. Se o senhorio puder opor-se à renovação sem o prazo mínimo de 3 anos, fica mais difícil planear a médio prazo.
• Contratos antigos. Quem tem um contrato anterior a 1990 deve confirmar se está abrangido pela salvaguarda dos 65 anos ou da incapacidade de 60%.

Para quem é senhorio

• Mais garantias contra o incumprimento, através das cauções e de um despejo mais rápido.
• Mais liberdade para definir a renda em novos contratos e para não renovar.
• Atenção à transição: até a lei ser publicada, aumentar rendas ou pedir novas cauções com base nestas regras não tem suporte legal.

Se a lei avançar como está, ter folga no orçamento passa a ser ainda mais importante para quem arrenda. Na e-loan, falamos todos os dias com famílias em que um mês mais apertado se transforma em vários. Estas medidas ajudam:

• Crie uma reserva para a casa. Com cauções mais altas, juntar o equivalente a três ou quatro rendas antes de mudar evita recorrer a crédito à pressa.
• Reveja as prestações que já paga. Se tem vários créditos, consolidá-los numa só prestação pode libertar margem mensal para a renda. Simule a consolidação de créditos.
• Faça as contas a comprar. Se a renda já pesa tanto como uma prestação, pode valer a pena comparar com o crédito habitação. Simule o seu crédito habitação.
• Já tem casa própria? Transferir o crédito habitação para condições melhores pode baixar a prestação. Veja a transferência de crédito habitação.
• Não espere pelo segundo mês de atraso. Se antecipa dificuldades, fale com o senhorio e procure ajuda cedo.

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